Η χαριστική βολή στους ιδιοκτήτες ακινήτων με νέα «χαράτσια» και το 2017

Στέλιος Κράλογλου

Τι αλλάζει στους φόρους μεταβίβασης, κληρονομιάς, γονικών παροχών και δωρεών! Ποιοι συντελεστές αυξάνονται
Στα ακίνητα, τα μεγάλα θύματα της φορολογικής καταιγίδας που εξαπέλυσε η κυβέρνηση την τελευταία διετία, στρέφεται και πάλι το υπουργείο Οικονομικών, αναζητώντας πρόσθετα φορολογικά έσοδα για τον επόμενο χρόνο.
Παρά την κατάρρευση των εμπορικών τιμών των ακινήτων, την κάθετη πτώση της απόδοσης των επενδύσεων σε ακίνητα λόγω της μείωσης των ενοικίων και τη γενικότερη οικονομική καθίζηση που προκαλεί ο πολυετής «παγετώνας» στην οικοδομή, στο οικονομικό επιτελείο θεωρούν ότι υπάρχει ακόμη «λίπος» στα ακίνητα. 

Πρόκειται, ωστόσο, για μια αγορά σε κατάσταση επιθανάτιου ρόγχου, αφού πλέον όχι μόνο οι νέοι, αλλά ούτε και οι υφιστάμενοι φόροι στα ακίνητα δεν μπορούν να πληρωθούν. Καθόλου τυχαίο δεν είναι ότι πολλοί κληρονόμοι ακινήτων επιλέγουν να αποποιηθούν κληρονομιές προκειμένου να γλιτώσουν από την υπερφορολόγηση, η οποία πλέον δεν έχει καμία σχέση με την πραγματική αξία και την απόδοση της ακίνητης περιουσίας.

Ο ΕΝΦΙΑ, οι αντικειμενικές αξίες, οι φόροι μεταβίβασης, κληρονομιάς και γονικών παροχών έχουν πλέον μπει στο τραπέζι του υπουργείου Οικονομικών και έχουν αρχίσει τα σενάρια και οι προτάσεις για τις αλλαγές που θα γίνουν εντός του 2017 στο όνομα της «προσαρμογής της φορολόγησης στα νέα δεδομένα της οικονομίας», αλλά με ουσιαστικό στόχο την αύξηση των φορολογικών εσόδων.
■ Δεδομένη θεωρούν στο υπουργείο Οικονομικών την αλλαγή της φορολογίας των κληρονομιών, των γονικών παροχών και των δωρεών. Οι κλίμακες και τα αφορολόγητα που ισχύουν σήμερα δεν έχουν αλλάξει από το 2010 και πλέον θεωρούν στο υπουργείο Οικονομικών ότι «πρέπει να γίνει προσαρμογή» στις νέες συνθήκες. 

Τι σημαίνει αυτή η προσαρμογή; Μειώσεις αφορολογήτων και αυξήσεις συντελεστών. Ας σημειωθεί ότι στον φόρο κληρονομιών και γονικών παροχών από γονιό ή παππού στο τέκνο ή στον εγγονό υπάρχει σήμερα αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ αντικειμενικής αξίας, ενώ για τις επόμενες 150.000 επιβάλλεται φορολογικός συντελεστής 1%. Αυτό, για παράδειγμα, σημαίνει ότι όταν ένας πατέρας δίνει με γονική παροχή στο παιδί του ακίνητα αντικειμενικής αξίας 300.000 ευρώ, τότε προκύπτει φόρος γονικής παροχής ύψους 1.500 ευρώ.

Στο υπουργείο Οικονομικών υποστηρίζουν ότι, με δεδομένο πως οι αντικειμενικές αξίες μειώθηκαν το 2015 μεσοσταθμικά κατά 20%, σχεδόν όλοι οι φορολογούμενοι που κληρονομούν δεν πληρώνουν φόρους ή πληρώνουν ελάχιστα. Ωστόσο, εντός του υπουργείου υπάρχουν φωνές που υποστηρίζουν ότι δεν πρέπει να αλλάξει το καθεστώς αυτό, καθώς θα μεγαλώσει το κύμα των αποποιήσεων κληρονομιών. Ωστόσο, το πιθανότερο είναι να αλλάξουν οι κλίμακες και τα αφορολόγητα: μείωση των τελευταίων και αύξηση των πρώτων. Οι αλλαγές που θα γίνουν αναμένεται να αυξήσουν τη φορολόγηση κυρίως για κληρονομιές, δωρεές και γονικές παροχές μεσαίας και μεγάλης ακίνητης περιουσίας.

■ Αλλαγές που θα φέρουν επιβαρύνσεις σε όσους προχωρήσουν σε αγορά ακινήτου θα έρθουν και μέσω του φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Ο φόρος υπολογίζεται σήμερα με συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου και ισχύουν αφορολόγητα για όσους προχωρούν στην απόκτηση πρώτης κατοικίας. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, το αφορολόγητο όριο από τον φόρο μεταβίβασης για όσους αποκτούν πρώτη κατοικία είναι τα 200.000 ευρώ για τον άγαμο και τα 250.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το αφορολόγητο όριο προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα. Για παράδειγμα, για τον έγγαμο με δύο παιδιά ισχύει σήμερα αφορολόγητο όριο από τον φόρο μεταβίβασης ύψους 300.000 ευρώ. Για αγορά οικοπέδου το αφορολόγητο όριο ανέρχεται σε 50.000 ευρώ για τον άγαμο, 100.000 ευρώ για τον έγγαμο, με προσαύξηση 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και 15.000 για καθένα από το τρίτο και τα επόμενα. Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια έως 20 τετραγωνικών για κάθε ιδιοκτησία, εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

Στο υπουργείο Οικονομικών θεωρούν ότι τα παραπάνω αφορολόγητα όρια είναι πλέον πολύ υψηλά, καθώς έχουν μειωθεί οι αντικειμενικές αξίες. Το αποτέλεσμα είναι τα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης να είναι πολύ μειωμένα, εξαιτίας βέβαια και του πολύ μικρού αριθμού μεταβιβάσεων που πραγματοποιούνται λόγω της καθίζησης της κτηματαγοράς και της οικοδομής. Στο τραπέζι βρίσκεται η μείωση των αφορολόγητων ορίων προκειμένου να ακολουθήσουν τη μείωση που έγινε στις αντικειμενικές αξίες, ενώ τουλάχιστον ως πρόταση συζητείται και η μικρή αύξηση του συντελεστή του φόρου μεταβίβασης.

Πιο βαρύς ΕΝΦΙΑ με την προσθήκη των αγροτεμαχίων
Από τις αλλαγές που ετοιμάζει το υπουργείο Οικονομικών δεν πρόκειται να εξαιρεθεί ούτε η... ναυαρχίδα της φορολόγησης των ακινήτων, ο ΕΝΦΙΑ. Πρόκειται για τον φόρο που αποφέρει τα περισσότερα έσοδα από τα ακίνητα, ετησίως περίπου 2,65 δισ. ευρώ, και, παρά τις αρχικές προεκλογικές υποσχέσεις της κυβέρνησης, δεν καταργείται, αλλά πρόκειται να γίνουν μερικές κινήσεις για να γίνει «πιο δίκαιος και πιο αποδοτικός», όπως λένε στο υπουργείο Οικονομικών.

Συγκεκριμένα, ο σχεδιασμός του υπουργείου Οικονομικών αναφορικά με τον ΕΝΦΙΑ προβλέπει:
Τον συνυπολογισμό της αξίας και των αγροτεμαχίων στον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ. Ωστόσο, για να αποφευχθούν υπερβολικές επιβαρύνσεις, σχεδιάζεται να υπάρχουν μειωτικοί συντελεστές στην αντικειμενική αξία των εκτός σχεδίου εκτάσεων, ενώ θα επεκταθεί το αντικειμενικό σύστημα σε κάθε γωνιά της Ελλάδας προκειμένου να είναι δυνατόν να υπολογιστεί αξία. Υπολογίζεται ότι από την ένταξη των αγροτεμαχίων στον συμπληρωματικό φόρο, η οποία ήταν αρχικά να γίνει το 2016, αλλά ματαιώθηκε λόγω τεχνικών κυρίως λόγων, θα αυξηθεί το βεβαιούμενο ποσό από τον φόρο κατά τουλάχιστον 300.000.000 ευρώ.

Με το επιπλέον ποσό της βεβαίωσης και των εσόδων από τον φόρο σχεδιάζεται να δοθούν πρόσθετες απαλλαγές από τον φόρο. Με βάση το σημερινό καθεστώς, έκπτωση 50% από τον φόρο δικαιούνται οι φορολογούμενοι οι οποίοι έχουν ετήσιο εισόδημα έως 9.000 ευρώ, προσαυξανόμενο κατά 1.000 ευρώ για κάθε μέλος του νοικοκυριού (π.χ., για μια τετραμελή οικογένεια το όριο είναι 12.000), και η αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας τους φτάνει έως τα 150.000 ευρώ. Μελετάται να δοθεί σε αυτήν την κατηγορία των φορολογουμένων πλήρης απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ, όπως ισχύει για πολυτέκνους και αναπήρους με χαμηλό εισόδημα. 

Εξίσωση σε εμπορικές - αντικειμενικές αξίες αναδρομικά από την αρχή του έτους
Με νέες αντικειμενικές αξίες θα υπολογιστούν οι φόροι των ακινήτων από την 1η Ιανουαρίου 2017 και κατ’ επέκταση ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ). Αν και με βάση τον προγραμματισμό και τις δεσμεύσεις της χώρας οι νέες αντικειμενικές αξίες πρέπει να τεθούν σε ισχύ από το δεύτερο εξάμηνο του 2017, ωστόσο αυτές θα ισχύσουν αναδρομικά από την αρχή του επόμενου έτους, όπως αναφέρουν στελέχη του οικονομικού επιτελείου, με στόχο να αποφευχθούν μαζικές προσφυγές φορολογουμένων. Σύμφωνα με τη νομοθεσία, η φορολόγηση των ακινήτων γίνεται με βάση τις τιμές που ισχύουν την πρώτη ημέρα κάθε έτους και με νομοθετική ρύθμιση θα προβλεφθεί η αναδρομική ισχύς τους, καθώς η επιτροπή του υπουργείου Οικονομικών που είναι αρμόδιοι για τον καθορισμό των αντικειμενικών αξιών δεν πρόκειται να ολοκληρώσει το έργο της πριν από τον Ιούνιο του 2017.

Σε πρώτη φάση το οικονομικό επιτελείο θα επιχειρήσει να ξεπεράσει τον σκόπελο του Συμβουλίου της Επικρατείας, αναπροσαρμόζοντας τις τιμές σε μόνο τέσσερις περιοχές της χώρας (Φιλοθέη, Ψυχικό, Βουτζάς και Δελφοί), προκειμένου να συμβαδίσει με τις αποφάσεις του Ανώτατου Δικαστηρίου. Στα μέσα του έτους, μετά την παράδοση του πορίσματος της ειδικής επιτροπής, θα θεσπίσει τις νέες αξίες με αναδρομική ισχύ, όπως προαναφέρθηκε. Το νέο σύστημα θα προβλέπει την εξίσωση των αντικειμενικών τιμών με τις εμπορικές, που μάλιστα θα ανανεώνεται σε τρίμηνη ή εξάμηνη βάση. Ωστόσο, οι ελάχιστες αγοραπωλησίες που γίνονται σήμερα στην αγορά ακινήτων έχουν δημιουργήσει τεράστιο πρόβλημα στην επιτροπή, καθώς δεν μπορεί να προσεγγίσει τις τιμές της αγοράς.
Η τιμή αγγελίας με την τιμή πώλησης ενός ακινήτου έχουν τεράστια διαφορά, ενώ βασική παράμετρος που αξιολογείται από ορισμένα μέλη της επιτροπής είναι οι συνθήκες πώλησης του ακινήτου. Δηλαδή, τα περισσότερα ακίνητα που πωλούνται στη διαλυμένη αγορά εξυπηρετούν ανάγκες των πωλητών, που δημιουργήθηκαν εν μέσω κρίσης και όχι επειδή θέλουν να ξεφορτωθούν το ακίνητό τους ή να αποκομίσουν κάποιο κέρδος. Το γεγονός αυτό τους αναγκάζει να πωλούν σε αρκετές περιπτώσεις τουλάχιστον 50% κάτω από την αντικειμενική αξία του ακινήτου. Ειδικότερα:

1 Στην Κυψέλη, διαμέρισμα 1ου ορόφου 170 τ.μ. (χωρίς ανακαίνιση) με αντικειμενική αξία 200.000 ευρώ και αρχική τιμή πώλησης 140.000 ευρώ πουλήθηκε 80.000 ευρώ.
2 Στο Χαλάνδρι, μονοκατοικία 150 τ.μ. σε οικόπεδο 350 τ.μ., με αντικειμενική αξία 350.000 ευρώ και αρχική τιμή πώλησης τα 280.000 ευρώ, πουλήθηκε 200.000 ευρώ.
3 Στην πλατεία Βάθη, γραφεία 160 τ.μ. με αντικειμενική αξία 150.000 ευρώ και αρχική τιμή πώλησης 90.000 ευρώ πουλήθηκαν 60.000 ευρώ.

Ωστόσο, δεν πρέπει να γεννιούνται προσδοκίες στους φορολογουμένους ότι η ενδεχόμενη μείωση των αντικειμενικών αξιών μπορεί να επιφέρει και μείωση του ΕΝΦΙΑ. Ο στόχος είναι συγκεκριμένος και προβλέπει έσοδα 2,65 δισ. ευρώ σε ετήσια βάση. Ετσι, στην περίπτωση που αποφασιστεί ότι ο ΕΝΦΙΑ του 2017 θα υπολογιστεί με βάση τις νέες τιμές των ακινήτων οι οποίες θα ισχύσουν αναδρομικά, το οικονομικό επιτελείο θα προχωρήσει σε παρεμβάσεις στον φόρο ώστε να διασφαλιστεί ο εισπρακτικός στόχος των 2,65 δισ. ευρώ.
Οι μόνες αλλαγές που έχουν προγραμματιστεί για τον ΕΝΦΙΑ του 2017 είναι:

■ Η επιβολή του συμπληρωματικού φόρου στα αγροτεμάχια. Με βάση τις σημερινές αξίες των αγροτεμαχίων ο ΕΝΦΙΑ μπορεί να αποφέρει 230.000.000-300.000.000 ευρώ. Ωστόσο, το υπουργείο Οικονομικών εξετάζει το ενδεχόμενο θέσπισης μειωτικών συντελεστών, ώστε να αποφευχθούν εκρηκτικές αυξήσεις φόρου για μερικές δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες. Η αύξηση του ποσοστού έκπτωσης φόρου για όσους πληρούν συγκεκριμένα περιουσιακά και εισοδηματικά κριτήρια από το 50% που είναι σήμερα στο 100%.

Το σχέδιο για εκχώρηση σπιτιού στην Εφορία  και σβήσιμο των χρεών!
Τη δυνατότητα να προχωρήσουν στην εκχώρηση ακινήτων τους στο Δημόσιο και να σβήσουν αντίστοιχες φορολογικές οφειλές θα παρέχει το νέο σχέδιο που επεξεργάζεται το υπουργείο Οικονομικών σε φορολογουμένους που δεν μπορούν εκ των πραγμάτων να πληρώσουν φόρους. Θα υλοποιηθεί σταδιακά και θα αφορά, σε πρώτη φάση, οφειλές προς την Εφορία και, σε δεύτερο στάδιο, θα συμπεριλάβει και τις οφειλές προς τα ασφαλιστικά ταμεία. Το σχέδιο δεν έχει ακουστεί πρώτη φορά. Στο παρελθόν, το 2013, είχε σχηματοποιηθεί και λάβει ακόμα και τη μορφή διάταξης σε φορολογικό νομοσχέδιο, η οποία, όμως, δεν έφτασε ποτέ στη Βουλή, καθώς κρίθηκε ότι το θέμα δεν είχε μελετηθεί επισταμένα. Τώρα, με τη νέα φοροκαταιγίδα να βρίσκεται στον ορίζοντα, την οικονομία να έχει βυθιστεί και πάλι στην ύφεση, τα εισοδήματα να συρρικνώνονται και τη φορολογία των ακινήτων να μένει στο ύψος της (εάν δεν αυξηθεί), η σκέψη για εκχώρηση ακινήτων στο Δημόσιο έναντι εξόφλησης φόρων επανέρχεται.

Το σχέδιο που επεξεργάζεται το υπουργείο Οικονομικών αναφορικά με την εκχώρηση ακινήτων στο Δημόσιο προβλέπει τα εξής:
1 Χρήση της δυνατότητας εκχώρησης ακινήτων, σύμφωνα με το βασικό σενάριο, θα έχουν οι φορολογούμενοι για την απόσβεση φορολογικών οφειλών οι οποίες προέρχονται από φορολογία κατοχής ακινήτων. Θα αφορούν, δηλαδή, το παλαιό ειδικό τέλος ηλεκτροδοτημένων επιφανειών (το γνωστό «χαράτσι» της ΔΕΗ), τον ΕΝΦΙΑ, τους φόρους μεταβίβασης ακινήτων, κληρονομιάς, γονικών παροχών κ.ά. Αυτός ο περιορισμός μελετάται να τεθεί, καθώς οι παραπάνω φόροι αφορούν κατά κύριο λόγο την κατοχή ακινήτων και όχι την αποκόμιση εισοδήματος από αυτά. Για παράδειγμα, ο ΕΝΦΙΑ αφορά κατά κύριο λόγο την κατοχή ακινήτου και ο ιδιοκτήτης του επιβαρύνεται με αυτόν ακόμα κι αν δεν έχει εισόδημα από αυτό, δηλαδή δεν το ιδιοχρησιμοποιεί ή εκμισθώνει. Ετσι, οι φορολογούμενοι δεν θα μπορούν να εξοφλήσουν με ακίνητα φόρο εισοδήματος, καθώς το εισόδημα αυτό το έχουν εισπράξει. Ωστόσο, υπάρχουν και σκέψεις να μπορούν να αποπληρωθούν με ακίνητα και άλλες κατηγορίες οφειλών, όπως είναι τα φορολογικά πρόστιμα για παραβάσεις και φοροδιαφυγή.
2 Δυνατότητα εκχώρησης ακινήτων πρόκειται να δοθεί σε ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι αποδεδειγμένα δεν μπορούν να πληρώσουν και κινδυνεύουν με κατάσχεση της ακίνητης περιουσίας τους. Οι φορολογούμενοι που θα θελήσουν να κάνουν χρήση της συγκεκριμένης δυνατότητας θα πρέπει να προσκομίσουν όποια δικαιολογητικά τούς ζητηθούν από την Εφορία, προκειμένου να αποδείξουν ότι αδυνατούν πραγματικά να εξοφλήσουν τους φόρους τους. Τα δικαιολογητικά αυτά θα είναι, μεταξύ άλλων, αντίγραφα φορολογικών δηλώσεων, στοιχεία για την είσπραξη τόκων και στοιχεία για το ύψος των δαπανών τους. Ιδιαίτερη βαρύτητα θα δίνεται στην ύπαρξη κενών, μεγάλης ηλικίας και για μεγάλο χρονικό διάστημα ξενοίκιαστων ακινήτων, για τα οποία ο ιδιοκτήτης κλήθηκε να πληρώσει σημαντικά ποσά ΕΝΦΙΑ.
3 Μεγάλο πρόβλημα είναι ο καθορισμός της αξίας στην οποία ο φορολογούμενος θα μπορεί να εκχωρήσει το ακίνητό του στο Δημόσιο, καθώς από αυτήν θα εξαρτάται και το ποσό του φόρου που θα αποσβένει. Ο δίκαιος τρόπος υπολογισμού είναι να εκχωρείται το ακίνητο στην αντικειμενική αξία του, καθώς με βάση αυτήν υπολογίζονται οι φόροι ακινήτων που καλούνται να πληρώσουν οι φορολογούμενοι. Οι αντικειμενικές τιμές πρόκειται να μειωθούν εντός του 2016 και σε αυτήν τη χαμηλότερη βάση μελετάται να οικοδομηθεί και η δυνατότητα εκχώρησης.

Πηγή: https://goo.gl/ac1tZC